Karşılaşılan Sorunlar

6306 Sayılı yasa gereği yıkılarak yenilenecek binalar söz konusu olduğunda, pek çok sorun ortaya çıkmaktadır.

  • Eski binada arsa paylarının şerefiye ile orantısız dağıtılmış olması

Bu en çok rastlanan sorundur. Arsa payları bağımsız bölümlerin ana bina içindeki konum, büyüklük, yön, manzara vb. kıstaslara bağlı olarak belirlenen değerleri ile orantılı olarak verilir. Bunun için Arsa paylarının düzenlenmesi hakkında Kat Mülkiyeti Kanununun 3. Maddesinin (5711 sayılı yasa ile değişiklik) ikinci fıkrasına uyularak taşınmazın kat irtifakı kurulduğu tarihteki verilere göre arsa payı dağılımı yapılmalıdır. Arsa payları 6306 sayılı kanunla çok önem kazanmıştır. Özellikle arsa paylarının 2/3 çoğunluğu ile alınan kararda ve 1/3 azınlıktan yenilemeye rıza göstermeyenlere ait bağımsızların, arsa payı değerleri ile satışa çıkartılmasında bunun önemi ortaya çıkmaktadır. Arsa paylarının bağımsızların kat irtifakı kurulduğu andaki değerlerine göre  verilmesi gerekir ve bunları belirlemek proje müellifinin görevidir. Ancak uygulamada çoğu zaman müteahhit aynı zamanda da proje müellifi olduğundan rastgele şekilde arsa payı dağılımı yapmakta ve özellikle kendine ait dairelere yüksek arsa payı verdiğinden haksız bir dağılım ortaya çıkmaktadır. En çok rastlanan ise tüm bağımsızlara aynı payın verilmiş olmasıdır. Apartman yenilenirken mevcut arsa payları çok önem kazanmaktadır. Bu nedenle öncelikle bu durumun düzelttirilmesi gerekmektedir. Arsa payı tespit davaları, bilirkişiler tarafından yapılan tespitten sonra çok kısa sürede sonuçlanmaktadır. Bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma nedeniyle değiştirilemez. Dolayısı ile değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedeniyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Kat irtifakının kurulu olduğu tarih esas alınarak, o tarihteki olası değerlere göre arsa payı yeniden belirlenir.

  • Yeni binadaki arsa payı dağılımında adaletsizlik olması

Yeni yapılacak binada arsa payları farklı olacaktır. Bunun nedeni bağımsız sayısında ve değerlerinde farklılık olmasındandır. Artık binada müteahhide ait daireler de olacağından, o daireler için arsa payı gerekecektir. Arsa payını bir bütün elmanın dilimleri gibi düşünmek gerekir. Elma ana bina, dilimler de bağımsızlardır. Elma hep aynıdır. Bağımsız sayısı artınca aynı kalınlıkta dilim düşmesi beklenemez. Dilimler incelerek başka dilimler çıkması sağlanacaktır. Dolayısı ile müteahhidin dairelerine çıkan arsa payı, diğer maliklerin arsa paylarından karşılanmak zorundadır. Fakat genellikle malikler mevcut arsa paylarının değişmesini kabul etmemektedir. Müteahhitler de çoğu zaman ikna için uğraşmak yerine aldatıcı bir uygulama yapmaktadırlar. Örneğin eskiden 10/100 arsa payı olan birine "arsa payını aynı tuttum" diyerek, yeni binada 10/1000 arsa payı tahsis etmekte böylece fazlası ile arsa payını da kendi dairelerine alabilmektedir. Burada ana sorun, eski arsa paylarının yeni binada mutlaka değişmesi gerekliliğidir. Bu durum eski paylarla orantılı da olmak zorunda değildir. Zaten kimse müteahhitten aynı değer oranlarına sahip, bu koşulları sağlayan bir bina yapmasını bekleyemez. 

  • Yeni yapılacak binadaki dağılımın adil olmaması

Yeni yapılacak binada mevcut imara göre yapılaşma şartları eski binadan farklı olacağından, kattaki daire sayısından, konumlarına ve daire büyüklüklerine kadar pek çok şey farklı olacaktır. Dolayısı ile eski binadaki dairelerle aynı şerefiye ve büyüklükte bir daire beklentisi hiç bir zaman doğru değildir. Buradaki tek kıstas, diğer maliklerin eski binadaki daireleri ile yeni binada onlara verilecek dairelerin karşılaştırması ve kendi eski daireniz ile yeni binada verilecek dairenin karşılaştırması sonucunda ortaya çıkan farktır. Başkaları kar ederken siz zarar ediyorsanız bir sorun var demektir. Şayet bina yenilenirken, herkes aynı konumda kalıyorsa müteahhide verilen oran kadar her bağımsızın küçülmesi adildir. Çünkü konum farklılığından dolayı değer farkı olmayacaktır. 

  • Eski binadaki bağımsız bölümlerin bazılarının sonradan şerefiyelerinin değişmiş olması

Bu oldukça sıkıntılı bir durumdur. Kısaca bir kaç örnek verecek olursak; Bina yapıldıktan yıllar sonra deniz manzaralı dairenin önündeki ağaçların büyüyerek deniz manzarasını tamamen kapatmış olması veya önüne bina yapılması veya tam tersi, öndeki binaların yıkılarak park yapılması sonucu muhteşem deniz manzarası ortaya çıkması, zemin kattaki dairenin zaman içinde dükkan olarak iş yapabilir olması veya tam tersi, mevcut çekme kattaki dairenin çok küçük olmasına karşılık kaçak olarak tam kata dönüştürülmüş olması imar affına girerek yasallaşması vs. sayılabilir. Her ne kadar kanunlarımız "arsa paylarının binanın yapıldığı yıldaki değerlerine bağlı oranları esastır" dese de 40 yıl önce zemin katta daire almış olan biri günümüzde bu daireyi bir banka şubesine kiralamış durumdaysa; yeni binadaki paylaşımda çok büyük pay talep edebilmektedir. Burada ilk arsa paylaşımı esaslarını göz önüne almak mecburiyeti bulunmaktadır. Ancak mevcutta edinilmiş haklar da göz ardı edilemez.

 

  • Kat maliklerinden bazılarının farklı beklentilerinin olması

Özellikle bazı maliklerin binanın yenilenmeyi istemesi ve müteahhidi dahi bularak diğer malikler üzerinde baskı kurması, çoğu zaman bir menfaat beklentisinin olduğu görüşüne neden olur. Sadece iyi niyetle, deprem korkusu ile yapılsa dahi bu kişiler için diğer maliklerin farklı düşünceler beslemesi kaçınılmazdır. Kaldı ki çoğu zaman diğer malikler bu düşüncelerinde haklı çıkmaktadır. Mutlaka bu iş için koşuşturan gönüllüler değil, bazen de kenarda seyrediyor gözüken kişilerin müteahhitle çıkar ilişkisine girdiği çok rastlanan olaylardır. Ülkenin inşaatlar sayesinde ekonomiyi ayakta tutmasının getirdiği rant beklentisi bireylere kadar indiğinden; insanların deprem korkusunu bahane ederek para kazanma tutkusuna yenik düşmeleri sonucunda müteahhit yaptığı finansal planlamanın dışında hareket etmek zorunda kalabilmektedir. Hariçten para isteyenlerden, dekorasyonunu farklı isteyenlere, 3+1 yerine iki adet 1+1 daire isteyenlere (Çift mutfak-wc den dolayı daha maliyetlidir) kadar kendilerince haklı bu istekler müteahhidin diğer maliklerin haklarına tecavüzüne neden olabilmektedir.

  • Müteahhidin sözleşmeye uymaması

Her ne kadar sözleşme bir güvence gibi dursa da müteahhidin sanki bu sözleşme yokmuş gibi davranması sonucunda malikler çaresiz kalabilmektedir. Çünkü müteahhit binayı yaparken bir yandan da sizin projeye müdahil olmak vb. şartlarınızı yok saymışsa müteahhide müdahale etmek inşaatın durması, diğer maliklerin tepkisini almak, zarara uğramak demektir. Bu nedenle mahkemenin 3 yıl sürebileceğini göz önüne alarak hareket etmek zorunluluğu vardır. Ayrıca yürütmeyi durdurma kararı almanız sonucunda, kaba inşaat halindeki binada bulunan taşıyıcı sisteme ait demirler korozyona uğrayacağından, bina da zarar görecektir.

 Bütün bu sorunları çözmek için arabulucu kuruluşlar kullanılabilir. Bu sorunlar arabulucu kuruluşlar tarafından çözülemezse, yasal süreçin başlatılarak, mahkeme yolunun açılması kaçınılmazdır. Arabuluculuk kuruluşları, Adalet Bakanlığına bağlı kurumlar olup, güncel listeleri ve fiyatları ekteki linkten görülebilir. http://www.adb.adalet.gov.tr/

 

Y.Mim.Ö.Önder Neşeli / Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400501

Bu yazı tarafımızca hazırlanmış olup, alıntı kaynağı bildirilmeden bir bütün olarak yayınlanması yasaktır. 01.02.2012

Güncellenme tarihi 11.04.2017