Gayrimenkul Değerleme

Archi. Frank Lloyd Wright, Şelale evi

RES TANTUM VALET, QUANTUM VENDİ POTEST

 “Bir şeyin kıymeti, ancak başka kişilerin ona vereceği değer kadardır"

Gayrimenkul Değerleme; mesleki yetenekler ve bilgi birikimi ile gelişen, öncelikle kişisel bir çalışmadır. Değerlemesi yapılacak gayrimenkul ile ilgili araştırma, geliştirme, yorumlama, sonuçlandırma ve anlaşılabilir şekilde aktarabilmeyi amaçlar. Değerleme, farklı amaçlar için yapılsa da çoğunlukla bir finans kurumu tarafından herhangi bir krediye teminat olmak üzere ele alınan gayrimenkul ile ilgili olarak yapılır. Dolayısı ile ele alınan gayrimenkulün sorunları ve ileride çıkabilecek başka sorunların öngörülebilmesi, teminatın sağlamlığını destekleyen ve tamamlayan çalışmalardır.

Gayrimenkul Değerleme, iş akışının gereği olarak hızlı yapılması istenen bir işlemdir. Ancak bu hızı sağlayabilmek için mutlaka yapılması gereken araştırmalardan ödün vermek değil, rapor kalitesini daha da arttıracak şekilde iyi organize olabilmek ve sistematik çalışmak gerekliliğidir. Bu organizasyonu sağlayabilmek için iş yapılan Finans kurumunun “Ekspertiz müdürlüğü” denetiminde raporlama yapmak; daha az hata, daha güvenilir raporlama ve iç disiplin ile sorumluluğu paylaşma konularında faydalı olmaktadır.

Değerleme ile ilgili genel yaklaşımlar saha elemanının doğrudan tecrübesi ile ilişkilidir. Bu tecrübenin yetersiz olduğu durumlarda, Sorumlu Değerleme Uzmanı tarafından yol göstererek raporlamanın doğru ve kaliteli çıkması sağlanmalıdır. Raporda uygulanan değerleme metotlarının doğru seçilmesi sonucunda ulaşılan değer; raporun özünü oluşturacaktır. Bu nedenle değerleme konusu olan taşınmaz çok iyi analiz edilerek sonuca gidilmelidir. Değerlemesi yapılan taşınmazın yasal konumu ve diğer özelliklerine bağlı olarak özel bir durumu bulunabilir. Bu durumda izlenecek uygulamalar ve nedenleri belirlenerek alınabilecek risk minimize edilmeye çalışılmalıdır. 

Düzenlettiğiniz raporların yeterliliğinden emin misiniz?

İçinde soru işaretleri kalmış rapor, tamamlanmamış bir rapordur. Bir değerleme uzmanı, değerleme yaptığı gayrimenkulün ilgili kanunlara göre tüm yasallığını ve karşılaşabileceği sorunları bilmek ve bunu raporunda belirtmek zorundadır. Aksi durumda riski belirsiz bir gayrimenkul değerlemesi yapılmış olur ki, gayrimenkulün değeri doğrudan risklerle ilişkili olduğundan bu aynı zamanda hatalı bir değerlemedir. 

 Tanımsız riskler nelerdir?

Bilindiği gibi, değerlemenin aşamalarından biri de ilgili tapu müdürlüğünden takyidat araştırmasıdır. Ancak raporda bu araştırma sonuçlarının doğru ve yalın bir şekilde açıklanması da gerekmektedir. Çünkü bazen bu araştırma sonuçları doğrudan gayrimenkulün değerini etkileyebilecek nitelikte olabilir. Ayrıca bunun yorumu için sadece “imar hukuku” bilmek yetmeyebilir. Dolayısı ile tapuda görüleni sadece rapora yazıp geçmek tamamen hatalı bir yaklaşımdır. Örneğin bir 18. madde şerhi varsa, bu şerhin konma nedeni ve taşınmazı ne şekilde etkileyebileceği de araştırılmalıdır. Aynı şekilde ilgili belediye tarafından bölgede bir proje geliştiriliyorsa, sadece raporda bu projeden bahsetmek yetmez. Şayet proje belli ise, bu projenin taşınmaz üzerindeki olumlu veya olumsuz etkileri açıkça anlatılmalıdır.

Değerlenen taşınmazın cinsine bağlı olarak geliştirilmiş farklı değerleme teknikleri ilgili sayfamızda yer almaktadır. Bknz. http://www.archi.com.tr/tr/s,57/Birincil-Icerikler/ARCHI--039-DEN/Degerleme-Prensipleri.html