Arsa Payı Dağılımındaki Adaletsizlikler;

Bildiğiniz gibi 6306 sayılı yasadan faydalanarak pek çok eski binanın yenilenmesi sağlanıyor. Bunun için binaya rapor alıp “riskli yapı” şerhi koydurmak yeterli. Bu işleri çoğu zaman binanın yapımına niyetlenmiş müteahhit üstleniyor. Yapılan anlaşma gereği de yeni yapılacak binada %30, %50 gibi bir yüzde oranı ile belirlenmiş müteahhit payı ile daire paylaşımı ve buna bağlı olarak da arsa payı dağılımı yapılıyor. Yeni binada müteahhit için oluşturulacak dairelere arsa payı çıkartabilmek için de eski binadaki arsa paylarından müteahhit payı oranında arsa payı düşülüyor. Örneği ile anlatacak olursak %30 müteahhit karı ile binamızı yeniliyorsak, her bağımsızın eski arsa payından %30 düşülerek ortaya çıkan %30 pay yeni binadaki müteahhit dairelerine paylaştırılıyor. Genel geçer kural bu. Ancak bu oldukça hatalı bir yaklaşım. Bu uygulamanın hatalı yönlerini ve doğrularını örnekleri ile anlatmaya çalışacağız. Öncelikle arsa payı oluşturulmasına esas kriterleri anlatalım

Arsa payını belirleyen kriterler:

Kat Mülkiyeti kanununa bağlı olarak arsa payları bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı verilirler. Bu değerlendirmede en önemli kriter “fonksiyon” dur. İşlek bir cadde üzerinde bulunan binadaki aynı alana sahip bir dükkân ile dairenin eşit arsa payına sahip olması beklenemez. Aynı fonksiyonda olsa ve alanı da aynı olsa dahi ana binanın özelliklerine bağlı olarak; yön, cephe-pencere uzunluk/sayı, ışık, ısı, nem, izolasyon, çıkmalar, fonksiyon, balkon/ teras, manzara, deniz, park/bahçe, açıklık, yol/cadde, kat yüksekliği, blok yüksekliği, arazi yüksekliği, katlar arası ulaşım, asansör, blok otopark vb. pek çok kritere bağlı olarak aynı binadaki bağımsız bölümlerin değerleri değişmektedir. Dolayısı ile bir binada arsa payı dağılımı yapabilmek için o binadaki tüm bağımsızların gerçek değerlerini bilmek gereklidir. Burada satış fiyatları geçersizdir. Bu fiyatların geçersiz olmasını şu şekilde izah etmek mümkündür. Örneğin ülkemizde çatı katları (özellikle çatı piyesi kısımları) genel olarak çatı arasına doğru illegal büyütülerek satılırlar. Aynı şekilde bodrum katlar da sığınak, kömürlük vb. alanlara doğru büyütülerek satılırlar. Dolayısı ile istenen satış bedelleri o bağımsızın yasal hak ve alanlarına bağlı olmayıp, fiili işgaliye ile edinilmiş haksız kazançlardır. Bu nedenle kat irtifakı kurulurken adil arsa payı dağılımına konu olamazlar. Arsa payı oluşturulması için ele alınacak yasal belge; kat irtifakı kurulduğu zaman Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olan onaylı “kat irtifak projesi” dir. Aynı tarihlerde Belediyeye verilerek onaylatılmış bir başka proje olsa da geçerli olan TSM de bulunan ve kat irtifakı kurulmasına esas teşkil eden kat irtifak projesidir.

 

Arsa payı verilmesi ile ilgili önemli yasa maddeleri;

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 3: Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.(Değişik 2. fıkra: 2814 - 13.4.1983)  Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır. (Değişik 2. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.1)

 

Yeni binada müteahhide düşen arsa payının belirlenmesi:

Arsa payını bir bütün elmanın dilimleri gibi düşünmek gerekir. Elma ana bina, dilimler de bağımsızlardır. Elma hep aynıdır. Bağımsız sayısı artınca aynı kalınlıkta dilim düşmesi beklenemez. Dilimler incelerek başka dilimler çıkması sağlanacaktır. Dolayısı ile müteahhidin dairelerine çıkan arsa payı, diğer maliklerin arsa paylarından karşılanmak zorundadır. Fakat genellikle malikler mevcut arsa paylarının değişmesini kabul etmemektedir. Müteahhitler de çoğu zaman ikna için uğraşmak yerine aldatıcı bir uygulama yapmaktadırlar. Örneğin eskiden 10/100 arsa payı olan birine "arsa payını aynı tuttum" diyerek, yeni binada 10/1000 arsa payı tahsis etmekte böylece fazlası ile arsa payını da kendi dairelerine alabilmektedir.

Binanın yenilenmesi durumunda müteahhidin alacağı yüzde oranı da arsa payı ve buna bağlı bina değeri üzerinden olmalıdır. Daha açık bir ifade ile %25 Müteahhit karı ile anlaşılmış ise yeni yapılacak binanın toplam değerinin %25 inden söz etmek gerekir. Yeni yapılacak bina alanının %25 inden değil. Aksi durumda müteahhit örneğin Bağdat caddesinde %25 e karşılık dükkanları alır ve tapu kaydında da dükkanlara düşen arsa payları toplamını %25 olarak ayarlar ama gerçekte arsa payı yüzde oranı %25 değil, %65 olur. Kat irtifakı kurulurken belirlenen arsa payları öncelikli değildir. Öncelikli olan bağımsızların kat irtifak projesine bağlı olan değerleridir.

 

Arsa payları hatalı ise düzeltilmesi:

Herhangi bir malikin arsa payı düzeltme davası açması sonucunda bilirkişilerin saptayacağı doğru arsa payları kütüğe işlendiğinde, eski mevcut arsa paylarının hiçbir hükmü kalmaz. Burada dikkat edilmesi gereken husus bilirkişi raporunun hatasız çıktığından emin olunmasıdır. Çünkü bu dava sadece bir kez açılabilir. Sonuçlanmış arsa payı davalarının tekrarı olamaz. Dolayısı ile davayı takip etmek ve rapor hatalı gözüküyorsa gerekçeleri ile itiraz edip yeni bilirkişi talep etmek gereklidir. Arsa payları sonradan bağımsız bölümlerin değerlerine göre değiştirilebildiğine göre, müteahhidin değerli bağımsızları almasına karşılık kendine daha az arsa payı almasının da herhangi bir geçerliliği yoktur. Daha sonra dava açarak bu payı yükselttirebilir. Arsa payları eski binada adaletsiz dağıtılmışsa düzeltme davası açıp, payların adil dağıtılmasını sağlamadan bina yenilenmesini istemek son derece hatalıdır. Çünkü 2/3 çoğunlukla alınan karar dahi bu nedenle sonradan bozulabilir. Ayrıca binanın yenilenmesine razı olmayanların arsa payı hatalı olarak düşükse, Arsa payına düşen bedel de düşük olacağından bu durum diğer malikleri güçlü kılar. Özellikle arsa paylarının eşit dağıtıldığı binalarda “arsa payı düzeltme davası” açılarak bu durumun düzeltilmesi gerekir. En azından zemin kattaki dairelerle üst kattaki dairelerin değerlerinin, dolayısı ile arsa paylarının eşit olma olasılığı azdır. Ancak böyle bir dava açarken, daha önce mahkeme yolu ile bir düzeltme yapılıp yapılmadığının öğrenilmesi gerekmektedir. Çünkü arsa payı düzeltme davaları sadece bir kez açılabilir ve kat irtifakı buna göre düzeltildikten sonra bir daha değiştirilemez. Ayrıca arsa payı konulduğu zaman buna razı olarak kat irtifakına muafakat veren mal sahipleri dava açamazlar. Şayet bilirkişi raporunun hatalı düzenlendiği kanısı varsa yasal süre içinde gerekçeleri ile birlikte itiraz ederek yeni bir rapor düzenlenmesini sağlamak gereklidir. Çünkü bunun geriye dönüşü yoktur.

Yeni binada kat maliklerine düşen arsa paylarının belirlenmesi;

Yeni yapılacak binada mevcut imara göre yapılaşma şartları eski binadan farklı olacağından, kattaki daire sayısından, konumlarına ve daire büyüklüklerine kadar pek çok şey farklı olacaktır. Dolayısı ile eski binadaki dairelerle aynı şerefiye ve büyüklükte bir daire beklentisi hiç bir zaman doğru değildir. Buradaki tek kıstas, diğer maliklerin eski binadaki daireleri ile yeni binada onlara verilecek dairelerin karşılaştırması ve kendi eski daireniz ile yeni binada verilecek dairenin karşılaştırması sonucunda ortaya çıkan farktır. Başkaları kar ederken siz zarar ediyorsanız veya tam tersi oluyorsa bir sorun var demektir ve eski arsa paylarının yeni binada kat irtifakı kurulurken doğru değerlendirme ile mutlaka değişmesi gerekmektedir. Bu durum eski paylarla orantılı olmak zorunda da değildir. Zaten kimse müteahhitten aynı değer oranlarına sahip, bu koşulları sağlayan bir bina yapmasını bekleyemez. Dolayısı ile yeni binadaki bağımsız paylaşımı çok önem kazanmaktadır. Yeni binadaki paylaşımda ana prensip, her bağımsız malikinin eski binadaki yerine göre aynı cephe ve konumda, aynı özelliklerde yer almasıdır. Ancak bu her zaman mümkün olamamaktadır. Aşağıda arsa paylarına itiraza konu olan istisna durumlar anlatılmaktadır

Eski binadaki bağımsız bölümlerin bazılarının sonradan şerefiyelerinin değişmiş olması;

Bu oldukça sıkıntılı bir durumdur. Kısaca bir kaç örnek verecek olursak; Bina yapıldıktan yıllar sonra deniz manzaralı dairenin önündeki ağaçların büyüyerek deniz manzarasını tamamen kapatmış olması veya önüne bina yapılması veya tam tersi, öndeki binaların yıkılarak park yapılması sonucu muhteşem deniz manzarası ortaya çıkması, bina önündeki sokağın ana arter hale dönüşmesi, zemin kattaki dairenin zaman içinde dükkân olarak iş yapabilir olması veya tam tersi oto trafiğine kapatılması sonucu oto galerilerinin yoğun olduğu bir yerdeki dükkânın değer kaybetmesi vb. durumların gerçekleşmesi sayılabilir.

Eski binadaki bağımsız bölümlerin bazılarının sonradan alanlarının değişmiş olması;

Mevcut çekme kattaki dairenin çok küçük olmasına karşılık kaçak olarak tam kata dönüştürülmüş olması veya bodrum kattaki dairenin ortak alanlara tecavüzü ile büyük yapılması, ara katların çıkma ile büyütülmüş olması ve bu büyümelerin daha sonra imar affına girerek yasallaşması vs. sayılabilir. Böyle bir durumda tadilat projesi belediyede onaylanmış veya af kapsamında yasallaşmış sayılsa hatta tüm malikler tarafından kabul edilerek imzalanıp Tapu Sicil Müdürlüğü’ne verilse de bu işlemin geçerli olabilmesi için, kat irtifakının bozulup, arsa paylarının yeni alan ve değerlere göre yeni baştan verilerek kat irtifakının yenilenmesi gerekmektedir. Aksi durumda arsa paylarını düzeltmede ilk kat irtifakına esas proje geçerli olacaktır.

Mevcut eski binadaki bağımsız bölümlerin bazılarının hiç yapılmamış olması;

Bazen ana bina içinde kat irtifakı dökümünde bulunan bağımsız sayısından daha az bağımsız bölüm bulunur. Bunun başlıca nedeni bazı üst katların zamanında bir nedenle hiç yapılmamasından kaynaklanmaktadır. Bu durumda mazı maliklerin arsa payı dolayısı ile bina üzerinde hakları olmasına karşılık mağdur olarak binada daireleri bulunmamaktadır. Buna karşılık binanın yenilenmesi bu mağduriyetlerinin giderilmesi için bir fırsattır. Yasal olarak da bunu talep etmeleri kaçınılmazdır. Burada mevcut bina için arsa payı düzeltilirken hiç inşa edilmemiş olan daireleri varmış gibi proje ölçülerine ve olası avantaj-dezavantajlarına bağlı olarak değerlendirme yapılmalıdır.

 

Mevcut eski binada bağımsız bölüm sayısından fazla daire bulunması;

Maalesef bu çok karşılaşılan bir durumdur. Özellikle ülkemizde iskân denetimlerinin yetersiz olması ve toplumun bilinçsiz hoşgörülü yaklaşımı bu durumları yaratmaktadır. Müteahhitler binayı yaparken özellikle çatı katlarından veya eğimli arazilerdeki bodrum vb. ortak alanlardan kullanılabilir hacimler çıkartmakta, bu hacimleri de tapulu veya tapusuz olarak satmaktadırlar. Tapulu satışlar başka bağımsızın hissesi olarak aldatıcı şekilde yapılmaktadır. Tapusuz satışlar ise alıcının iyi niyetini suiistimalle noterden yapılmaktadır. Veya müteahhittin kendi kullanımında kalmaktadır. (Özellikle eğimli arazilerden çıkartılan dükkânlar) Bina yenilenirken bu kişilerin arsa payı olmadığından ciddi bir sorun ortaya çıkmaktadır. Çünkü yeni projeye göre çıkan iskan edilebilir alandaki mesken sayısı bellidir ve imar artmış olsa dahi kazanılan alanlar, tapu sahibi maliklerin müteahhit ile pazarlık paylarını arttıracak alanlardır. Dolayısı ile mevcutta yasal olarak bir dairesi olmayan kişinin hak iddia etmesi sorun doğuracaktır. Her ne kadar o güne kadar aidatlar vb. masraflara katıldıysa da binanın yıkım kararı alınıp yıkıldığı anda sadece arsa payları esas olacağından hiçbir hakkı kalmayacaktır. Yasal olarak da bir hak iddia edemezler ve yeni yapılacak binadan daire edinmeleri de ancak eskisi gibi illegal alanlardan olabilecektir. Bu da hatanın devam etmesi demektir.

 Eski bina parseli imarının ticaret vs. olarak değişmiş olması;

Her ne kadar kanunlarımız "arsa paylarının binanın yapıldığı yıldaki değerlerine bağlı oranları esastır" dese de 40 yıl önce zemin katta daire almış olan biri günümüzde bu daireyi bir banka şubesine kiralamış durumdaysa; yeni binadaki paylaşımda çok büyük pay talep edebilmektedir. O zamanlar sadece “konut” imarı varken sonradan “ticaret + konut” imarının çıkması bu kişilerin yeni bina üzerinde fazla hak iddia etmelerine neden olmaktadır. Burada arsa düzeltme raporlarında ilk arsa paylaşımı esaslarını göz önüne almak mecburiyeti bulunmaktadır. O tarihlerde bölgede ticaretin yoğun olmamasından dolayı daire olarak yapılmış bağımsızın arsa payı, binanın yapıldığı zamandaki şartlara göre verileceğinden mevcut durumun arsa payı dağılımı açısından bir önemi yoktur. 

Yapılması düşünülen yeni binada eskisine göre değerlenen daireler olması:

Yeni imar durumuna göre proje teklifleri alınırken, mevcuttaki daire konum ve katlarına göre planlama yapılmalı ve bağımsızlar da bu şekilde dağıtılmalıdır. Ancak bunun aksi durum çoktur. Örneğin Kadıköy bölgesinde yeni imara göre H serbest olduğundan,  müteahhitler önceden katlara yayvan olarak dağıtılmış dairelerin sayısını azaltarak yükselmeyi, böylece deniz manzaralı daireler elde etmeyi tercih etmektedir. Bunun doğal sonucu olarak da katta 4 daire varken ikiye inmekte ve arka taraftaki daha ucuz daireler ön taraftaki dairelerle aynı konuma gelmekte, alt kattakiler, üst kata yükselmektedir. Veya zemindeki daireler dükkana dönüşmekte veya üst katlar dubleks olmaktadır. Bunu gören diğer maliklerle çıkan tartışma bir yana bu bağımsızların malikleri de yeni binada da mevcut arsa paylarına göre dağılım yapılması adetten olduğundan arsa paylarının düşük olduğunu iddia etmektedirler. Evet yeni yapılacak binaya göre arsa payları belki düşüktür ancak burada incelenmesi gereken mevcut binanın yapıldığı yıldaki değerine göre arsa payının adaletli olup olmadığıdır.

Sonuç:

Yıllar önce imal edilmiş eski bir yapının yenilenmesi istendiğinde, tüm malikler konuya aynı bakış açısı ile yanaşmayabilirler. Kimi daire sahibi deprem endişesi yaşarken, kimisi de yeni yapılacak dairenin satışından kazanacağı karı hesaplamaktadır. Bazı yaşlı malikler ömrünün son günlerinde böyle eziyetli bir uğraşa girmek istemezken, bazıları da taşınma vb. maliyetlere katlanmak istemeyeceklerdir. Bununla beraber özellikle zemin kattaki dairelerin dükkâna dönüşebilir olması nedeni ile malikler arasında rant tartışmaları da kaçınılmaz olacaktır. Hatta müteahhidin zemin katta oluşturacağı dükkânları almak kaydı ile teklif vermesi, bu kavgaları daha da alevlendirecektir. 6306 sayılı yasa 2/3 arsa payı çoğunluğu ile bina yenilenmesine izin vermektedir. Bu nedenle arsa paylarının oranı çok önem kazanmakta olup eski binada arsa payları adil dağıtılmamışsa öncelikle bu hatanın giderilmesi gerekmektedir. Daha sonra yapılacak yeni bina için bir müteahhit ile bir proje üzerinde anlaşıldığında, sözleşme hazırlanmadan önce bu taslak projeye göre bir arsa payı analizi yapılmalı ve bu arsa payı dağılımı da sözleşmeye işlemek kaydı ile şerefiye farklarını bağımsız sahipleri birbirlerine ödemelidir. Bu ana müteahhitle yapılan sözleşme içinde yer alsa dahi, bu sözleşmenin ana muhatabı müteahhit olduğundan kat maliklerinin bu hususu içeren detaylı ayrı bir sözleşme yapmalarında yarar bulunmaktadır. Ayrıca unutmamalıdır ki şerefiye farkları müteahhit ile ilişkili olmayıp, maliklerin kendi aralarında çözmeleri gereken bir sorundur.

Arsa Payı Düzeltme Rapor Örneği: http://www.archi.com.tr/files/cap/files/arsa_pay%C4%B1_d%C3%BCzenleme_rapor_%C3%B6rne%C4%9Fi.pdf

 

Yük.Mim.Ö.Önder Neşeli / Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400501

Bu yazı tarafımızca hazırlanmış olup, alıntı kaynağı bildirilmeden bir bütün olarak yayınlanması yasaktır. 01.08.2011

Güncelleme 11.01.2017